صندوق بین‌المللی پول در گزارشی با موضوع بررسی ثبات مالی جهانی، ریسک‌های مرتبط با افت شدید و ناگهانی قیمت مسکن را تحلیل کرده است. نتایج این بررسی با تمرکز بر اوضاع بازار مسکن در ۳۲ کشور دارای اقتصادهای پیشرفته و نوظهور نشان میدهد طی ۵ سال اخیر قیمت مسکن در بسیاری از کشورها افزایش قابل‌توجهی پیدا کرده است؛ به‌طوری‌که بانک‌های مرکزی در این کشورها درباره تبعات تورم ملکی بر سایر بخش‌های اقتصادی و سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت هشدارهایی نیز داده‌اند.
این گزارش مهم‌ترین ریسک‌های سه سال آینده در بازار مسکن را شامل ۴ فاکتور شتاب پایین رشد قیمت، ارزش‌گذاری املاک بیش از حد واقعی آن، رشد اضافی اعتبارات و همچنین محدودتر شدن شرایط مالی سمت تقاضا معرفی می‌کند. یافته‌های صندوق درباره وضعیت فعلی بازار مسکن کشورهای مختلف حاکی است از آنجا که قیمت‌ها به مرز خطر رسیده، ریسک دوره رکود مسکن برای اقتصاد کشورها افزایش پیدا کرده است. برای کنترل این ریسک لازم است شرایط برای «فرود آرام قیمت‌ها» فراهم شود. برای این منظور ۴ سیاست احتیاطی پیشنهاد شده است که مهم‌ترین آن استفاده از انعطاف تسهیلات مسکن و مالیات‌های ملکی است.
در جریان بحران مالی ۲۰۰۸ و دیگر نمونه‌های تاریخی تجربه شد که افت شدید و ناگهانی قیمت مسکن، اثرات مخرب گسترده‌ای بر عملکرد اقتصاد دارد. این اثرگذاری عمدتا ناشی از نقش‌هایی است که مسکن برای خانوار، بنگاه‌های کوچک (صنایع بالادست ساخت و ساز و پایین‌دست مسکن) و واسطه‌های مالی ایفا می‌کند، نقش‌هایی نظیر کالای مصرفی، سرمایه‌گذاری بلندمدت، ذخیره‌سازی ثروت، و ضمانت‌های استقراض. در سال‌های اخیر، افزایش قیمت مسکن در بسیاری از کشورها، برخی نگرانی‌ها را درخصوص احتمال سقوط ارزش و پیامدهای مخرب ناشی از آن در زمان رکود بعد از رونق ایجاد کرده است. در این رابطه، «صندوق بین‌المللی پول» در تازه‌ترین گزارش «ثبات مالی جهانی» خود ریسک‌های کاهش نرخ رشد آتی قیمت مسکن یا حتی احتمال کاهش شدید قیمت مسکن در زمان پساجهش که به اصطلاح «قیمت‌های در خطر مسکن» نامیده می‌شود را در ۳۲ اقتصاد پیشرفته و نوظهور و کلان‌شهرهای جهان ارزیابی و اندازه‌گیری کرده و در عین حال پادزهر رکود شدید و ناگهانی که می‌تواند رشد اقتصادی کشورها را دستخوش تغییر نامطلوب کند نیز معرفی کرده است.
این گزارش صندوق که با استناد به ۵۰ مقاله معتبر درباره رابطه سیاست‌گذاری کلان و قیمت مسکن تهیه شده، معیارهای ارزیابی ریسک قیمت مسکن، به پیش‌بینی ریسک‌های کاهنده رشد اقتصادی نیز کمک می‌کند و نتیجه آن دستیابی به مدل‌هایی از هشدار اولیه بحران‌های مالی است. بر اساس یافته‌های این گزارش، در سه سال آینده، مهم‌ترین ریسک‌های کاهنده رشد قیمت مسکن عبارتند از «شتاب کم رشد قیمت»، «ارزش‌گذاری بیش از حد»، «رشد اضافی اعتبارات» و «شرایط مالی محدودتر سمت تقاضا». البته از بحران ۲۰۰۸ تاکنون، ریسک‌های کاهنده قیمت مسکن متحول شده‌اند. طی این روند، بسیاری از کشورها امروز نسبت به انتهای ۲۰۰۷ با ریسک‌های کمتری مواجه هستند. با این حال در بسیاری از اقتصادهای پیشرفته و نوظهور، قیمت‌های مسکن به مرز هشدار رسیده‌اند.
ارتباط میان سیاست‌گذاری و قیمت‌های بحرانی مسکن، از دیگر بررسی‌های «صندوق بین‌المللی پول» است. به گزارش صندوق، در حالی که قیمت‌های مسکن نباید هدف مستقیم سیاست‌های پولی یا احتیاطی-کلان و اقدامات مدیریت جریان سرمایه باشد، رابطه میان سیاست‌گذاری و ریسک‌های کاهنده قیمت‌های مسکن مشخص می‌کند اقدامات سیاستی چطور باید به مخاطرات بخش مسکن و ثبات مالی واکنش نشان دهند. نتایج بررسی‌ها نشان میدهد که سیاست‌های احتیاطی محدودکننده (سختگیرانه)، با بهبود ریسک‌های کاهنده قیمت‌های مسکن مرتبط است، به‌خصوص سیاست‌های تقویت انعطاف وام‌گیرندگان همچون محدود ساختن حداکثر نسبت «وام-به-ارزش» یا «بدهی‌های مسکنی-به-درآمد». سیاست‌های پولی نیز از کانال مالی، بر ریسک‌های کاهنده مسکن اثر می‌گذارند. فراتر از این، سیاست‌های پولی رونق‌بخش غیرمنتظره با افت ریسک‌های کاهنده قیمت مسکن مرتبط هستند، البته تنها در کوتاه‌مدت و در اقتصادهای توسعه‌یافته. بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که سیاست‌های احتیاطی هدفمند و بجا نسبت به سیاست‌های پولی کارآیی بیشتری در کاهش ریسک‌های کاهنده قیمت مسکن دارند. البته ارتباط میان ریسک‌های مسکن و اقدامات مدیریت جریان سرمایه مبهم‌تر است. برخی یافته‌ها از ارتباط موقت میان نوع محدودکننده این سیاست‌ها و مقابله با ریسک‌های کاهنده قیمت مسکن در اقتصادهای پیشرفته حکایت دارند.
اما این یافته‌ها به چه کار سیاست‌گذاران می‌آید؟ علاوه بر ایجاد ضربه‌گیر برای بانک‌ها و اطمینان از اینکه افراد خارج از توان خود وام نمی‌گیرند، سیاست‌گذاران مسوول حفظ ثبات مالی می‌توانند با استفاده از ارزیابی‌های قیمت در خطر مسکن، سایر شاخص‌های دیده‌بانی بحران‌های بازار مسکن را تقویت و سیاست‌های احتیاطی‌کلان را که هدفشان ایجاد ضربه‌گیر و کاهش ریسک‌ها است، طراحی کنند. بررسی ریسک‌های کاهنده قیمت مسکن همچنین اطلاعاتی درخور برای سیاست‌گذاران پولی که وظیفه شناسایی ریسک‌های کاهنده چشم‌انداز اقتصادی و تغییرات تورمی را دارند، ارائه می‌کند.
مسکن؛ بخش بی‌بدیل اقتصاد
تحولات بازار مسکن برای خانوار، بنگاه‌ها و بانک‌ها اهمیت دارد. مسکن هم به‌عنوان سرمایه‌گذاری بلندمدت و هم کالایی مصرفی که رفاهی قابل‌توجه برای خانوار فراهم می‌کند، نقشی مهم در عملکرد اقتصادها دارد. در بسیاری از کشورها، عمده ثروت خانوار به شکل مسکن است و قیمت‌های بالاتر خانه به معنی افزایش ثروت خالص و در نتیجه افزایش مصرف آنها است.
مسکن همچنین منبع مهم ضمانتی است و به‌منظور پوشش شوک‌های درآمدی موقت، یا تقویت جریان سرمایه بنگاه‌های کوچک، می‌تواند به‌عنوان وثیقه بانکی مورد استفاده قرار گیرد. از طرفی اما افزایش قیمت مسکن به انفعال خریداران بالقوه‌ای که قصد خرید خانه دارند یا کاهش درآمد خانوار – ناشی از افزایش هزینه اقساط وام‌های رهنی و اجاره‌بها – منجر می‌شود. نتیجه این روند، افت رشد اقتصاد و کاهش فروش و سوددهی کسب‌وکارها است. خانوارها همچنین بخش قابل‌توجهی از پول خود را صرف خدمات مسکن می‌کنند. در ۲۰۱۷ سرمایه‌گذاری و مصارف مسکن سهمی حدود ۱۷درصدی از اقتصادهای آمریکا و ناحیه یورو داشت (یکی از بزرگ‌ترین اجزای تولید ناخالص داخلی آنها). در نهایت، در بسیاری از کشورها بخش بزرگی از دارایی بانک‌ها مربوط به وام‌های مسکن است، بنابراین تغییرات قیمت مسکن اثرات قابل‌توجهی بر کیفیت سرمایه و سوددهی بخش بانکی دارد.
ارتباطی تنگاتنگ میان «پویایی‌های قیمت مسکن» و «ثبات اقتصاد کلان و بخش مالی» وجود دارد. بر اساس مطالعات انجام شده، زمانی که قیمت مسکن با شتاب و گستردگی بیشتر کاهش می‌یابد، رکودهای اقتصادی شدیدتر و ماندگارتر هستند. بیش از دوسوم از ۵۰ بحران بانکی دهه‌های اخیر جهان، به‌دنبال الگوهای رونق-رکود قیمت مسکن بوده است. بحران مالی ۲۰۰۸-۲۰۰۷ نمونه‌ای برجسته است که در آن تلاطم مسکن به سایر بخش‌ها سرایت کرد و بحرانی تمام‌عیار را رقم زد. علاوه بر این، ویژگی‌های منحصربه‌فرد بازار مسکن (همچون نسبت وام-به-ارزش بالا و وابستگی زیاد به بازارهای عمده‌فروشی) خطر وقوع بحران را افزایش میدهد. به‌علاوه، ارتباط میان قیمت‌های مسکن و حجم اعتبارات، ممکن است یک حلقه بازخورد خودتقویت‌کننده ایجاد کند، جایی که افزایش قیمت مسکن منجر به رشد اعتبارات می‌شود (از کانال ضمانت)، اثری که فشارها را بر قیمت مسکن تشدید می‌کند. معکوس این حلقه اما سقوط سخت قیمت‌های مسکن را در پی دارد، اتفاقی که نتیجه آن فروپاشی اعتبارات و رشد اقتصادی است. چنین الگویی پیش از بحران مالی جهان و فروپاشی‌های پس از آن تجربه شد.
در سال‌های اخیر رشد همزمان قیمت مسکن در بسیاری از کشورها، نگرانی‌هایی را درخصوص کاهش شدید و همزمان قیمت‌ها ایجاد کرده است. طی پنج سال اخیر، قیمت مسکن در عمده کشورها و شهرهای جهان افزایش قابل‌توجهی یافته است. همزمانی عجیب این افزایش‌ها می‌تواند از وجود ریسک‌های کاهنده برای فعالیت‌های اقتصادی حکایت داشته باشد، به‌خصوص با وجود سطح بالای بدهی‌ها. بانک‌های مرکزی نیز درخصوص رشد بالای قیمت‌های مسکن و ریسک‌هایی که این روند متوجه اقتصادها می‌سازد ابراز نگرانی کرده‌اند. بر این اساس، متناسب با احتمال سقوط قیمت مسکن در طول دهه‌ها، به همان اندازه ثبات مالی و اقتصاد کلان نیز در معرض خطر قرار گرفته است.
منبع:دنیای اقتصاد